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不断上涨的房价会掩盖房贷业务的风险，而在楼市逆转时，风险将逐步显现
“按揭房贷不良率逼近1%，确实是一个需要重视的问题。”作为股份制银行房贷业务“统帅”，深发展（000001）住房与消费信贷部总经理柳博和招商银行（600036.SH，3968.HK）零售业务总经理刘建军，在这个问题上有同样的警惕。
上海银监局的最新数据显示，截至2007年2月末，上海中资银行房贷不良率已达到0.95%，逼近1%。3年间不良率猛增约10倍。
“不过还不是系统性风险。即使房贷不良率达到2%～5%，在业务快速发展过程中，也是银行可以承受的。”上海普立谋房产咨询公司市场总监龚道刚认为。
“房贷不良率的上升，与楼市行情、购房者的心理预期以及利率变化都有关系，跟政策调整与导向的变化息息相关。”上海财经大学房地产研究中心主任印堃华分析。
从0.1%到0.95%
按揭房贷业务自1998年引入国内银行业以来，虽然经历了2002年～2004年比较激烈的“假按揭”风暴，但由于有抵押担保，加上内地房价此间处于上行通道，因此一直属于银行的优质资产，不良率较低。公开资料显示，2004年上海房贷不良率的水平仅为0.1%，到2005年上半年，这一比率也仅仅是0.3%。
“这种情况从2005年下半年以来，国家开始对房地产进行宏观调控下发生了变化。”龚道刚说。
上海银监局的房贷数据显示，2006年初，上海房贷不良贷款余额15.5亿元，不良率0.58%；当年6月，房贷不良贷款余额增至16.6亿元，不良率上涨到0.67%；9月末，这一水平增至0.86%，并一度出现“万人违约”的轰动事件。而2007年2月末，不良率达到0.95%，直逼1%大关。
龚道刚告诉记者，在不良率上升的同时，随着宏观调控的持续，上海个人房贷业务在较长时间内出现负增长。2006年，沪上多家国有银行和股份制银行的房贷业务都处于停滞或者负增长状态，而目前上海按揭房贷存量也基本保持在2005年以来2700亿元的水平。
“去年我们的房贷余额基本持平，但今年前两个月已经开始出现负增长。”光大银行上海分行个贷负责人陈伟告诉记者，“每个月新增的房贷业务量不多，而在加息周期下，提前还贷的数量很大，实际余额增长经常为负。”
利率、房价和不良率
“现时的房贷不良率水平，很大一部分是之前假按揭的遗留问题。”柳博认为。
2002年前后，内地按揭房贷业务开展仅有3年多，银行的经营运作规模和能力都有限，因此，由房地产开发商导演的“假按揭”积聚了大量不良贷款。但之后，银行房贷风险控制能力普遍提高，新增不良率较低。以深发展的数据来看，当前的房贷不良率虽然达到了1.18%,但2005年1月至2006年年底，新增房贷业务不良率只有万分之七。
刘建军则认为，房价和利率变化成为影响房贷不良率的主要因素。“利率的提高会加重购房者的负担，而房价下跌或波动则会影响楼市投资者的还款意愿，从而产生不良贷款。”他补充说，在房贷业务激烈竞争的环境下，银行放松客户门槛，也是形成不良贷款的重要原因。
“在房价处于上行通道时，贷款购房——等待涨价——出手获利，这一链条几无风险；但当房价反向发展时，贷款的不良率很容易上升。”龚道刚分析。
而印堃华则认为，自2005年宏观调控特别是房地产市场调控以来，“政策变动已经影响了购房者对房价的预期，而这种心理预期会影响贷款者的还款意愿。”
作为房地产调控的重点目标之一，这种影响在上海有明显反映。当地一位资深房地产专家告诉记者，自2005年以来，上海房价一直处于下行通道。目前各方对上海2006年的房价涨跌意见不一。上海社科院刚刚完成的《中国城市房地产发展评价和预警体系研究》认为，2006年上海房价下跌了0.5%，上海房地局的数据也显示，去年房价下跌1.3%。伴随房贷不良率上升的是，央行自2005年下半年以来连续四次加息。
风险：非系统性但很紧迫
“不断上涨的房价会掩盖个人房贷业务的风险，而在楼市逆转的时候风险会逐步显现，这确实是一个值得重视的问题。”在美国有多年房贷工作经历的柳博对此深有体会。
银行人士提醒，当前在美国愈演愈烈的次级房贷信用危机，就是由明显降温的楼市和美联储不断加息等多种因素酿成，目前已经有20多家次级贷款抵押机构停止营业，美国第二大次级抵押贷款企业新世纪金融集团也在4月2日申请了破产。
多位接受记者采访的银行人士提醒记者，在几年前席卷行业的虚假按揭渐趋稳定后，当按揭贷款遭遇房价下行和加息周期，三者之间呈现的互动关系会对房贷业务的资产质量产生重要影响。目前这种影响在上海只能说出现了某些迹象，但也应该引起足够重视。
“我们已经注意到了这个日渐紧迫的问题，今年在风险管理方面力度也会加大，会逐渐建立起客户信用数据库，提高识别客户风险级别的能力，同时还将针对不同类别的客户，推出不同新产品。”刘建军告诉记者。对此，柳博也表示：“宁可牺牲一些利益，但风险控制不会放松。”自推出“全球贷”以来，深发展对客户收入真实性的要求较此前更加严格。
陈伟告诉记者，在3月份升级推出固定利率期限和金额组合房贷产品后，光大银行在本月将推出“随心还”和“天天还”，类似于之前市场上的“存抵贷”和“随借随还”，在加息周期下尽量减少购房者贷款成本。柳博则透露，在年初推出“气球贷”后，面对加息，该行也准备推出固定利率房贷产品。“这类产品对银行对冲风险能力的要求较高。对国内银行来说，5年期以上固定利率风险管理，当前很具挑战，我们将在充分准备后再推向市场。”在光大银行上海分行，此前主要由营销部门负责放贷不良贷款催收和诉讼，今年以来，这部分业务已经被移交到资产保全部，由专门人员负责不良贷款的回收处置。
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美国次级房贷危机:次级房贷是银行针对信用记录较差的客户发放的房贷。正常情况下，这样的客户很难从银行获得贷款。发放次级房贷，银行能收取更高的利率。
几年前，美国楼市火热的时候，很多按揭公司或银行为扩张业务，介入次级房贷业务。自2005年底开始，美国房地产市场开始降温，与此同时，利率不断升高，次级房贷借款人不能按时还款，次级房贷大比例转化为坏账，形成次级房贷危机。汇丰银行为次级房贷提取坏账准备超过100亿美元，引起全行利润下降。美联储一位理事估计，美国第二大次级抵押贷款企业新世纪金融公司破产，可能导致150万美国人失去他们的房子，10万名房地产从业者被裁员，100家次级房贷公司面临倒闭。
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外资扩张另类通道：打包收购中资行房贷？
4月2日法人银行开业后，东亚银行、花旗银行、汇丰银行和渣打银行似乎不约而同向外界宣讲他们发展境内居民房贷业务的决心。4月9日以来的一周，包括房贷业务在内，四家外资行人民币零售业务一同接受银监会开业验收，只待一声令下。
东亚银行副行长孙敏杰告诉记者，他们的房贷业务将向中低端延伸，并且已经在网点和人才方面开始准备。已经有33家网点的东亚银行，将在年底扩展到50家，3年后的目标是100家。同时，该行也准备和房产中介等展开合作。
与东亚等外资行或自立门户或借助中介渠道不同的是，内地某股份制银行的房贷业务负责人告诉记者，已经有外资行向他们表达了购买房贷资产的意愿。
“外资行在没有前台营销和渠道的情况下，将主要依靠自己的资金实力和后台运营能力，购买中资行已有的部分房贷业务。比如我们30亿元的房贷贷款余额，外资行以35亿～40亿元的价格一次性买断，后续利息回收和客户维护等环节，由他们负责。”这位负责人说，目前双方已有几次接触，但尚未讨论交易细节及可能的处理方式。
“这种做法理论上可行，但实际操作起来困难重重。除非是两家机构之间有战略合作关系，或者外资行愿意支付高额成本。”一位中资行房贷业务人士认为，客户更换还贷银行系统、客户资料保护以及账户管理等等，都不太容易操作。“另一方面，在目前看来，中资行显然不愿意松手有着高额利润的按揭业务。”他认为，如果交易标的是不良房贷，可能中资行会做出适当让步，交易达成的可能性会更高一些。
记者了解到，在美国，房贷服务机构就分好几大类，有自建队伍和渠道的，有的则专门从事上述“批发”业务，并且不在少数。“这倒是给当前外资行在国内发展房贷及其他业务提供了新的选择方式，也给国内房贷等业务的专业化分工运作提供了思路，但真正如愿实现，却不是短期内可以实现的。”前述人士说。
(作者：徐永) | 
